不動産相続の流れ
不動産が関わる遺産相続は、もっともトラブルになるケースが多いものです。
相続手続きの流れを一通り確認しておくとともに、相続開始後は早めに専門家に相談し、後々トラブルにつながることのないよう手続きを進めていくと良いでしょう。
当事務所では、相続財産に不動産が含まれる場合、机上の資料確認だけでなく、相続人・関係者に同行して現地調査を実施しています。
現況と登記の内容があまりに異なる場合には、専門家による測量を依頼することをご提案したり、必要な資料があれば役所等に出向いて資料を取得するなど、ケースに応じた丁寧な対応を心がけています。
不動産の分配方法を相続人同士で話し合う（遺産分割協議）
まず、被相続人の所有していた不動産を誰の名義にするかを、相続人全員で話し合い、遺産分割協議が成立したのちに遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書は、その後の相続登記の際に法務局で無効になることのないよう、特に以下の2点に注意する必要があります。
- 「相続人全員で協議した」旨を記載する
- 不動産の「登記事項証明書」を書き写す
相続登記に必要な書類・費用を準備する
相続登記とは、不動産のもとの所有者である被相続人が死亡した場合、その不動産の名義を被相続人から相続人へ変更をすること、またはその手続きのことを言います。
相続登記には、以下の書類が必要となります。
- 対象不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）
- 被相続人の住民票の除票（本籍の記載があるもの）
- 被相続人の死亡時から出生時までの戸籍謄本
- 相続人全員の現在の戸籍謄本
- 対象不動産を取得する相続人の住民票
- 対象不動産の固定資産評価証明書
- 相続人全員の印鑑証明書
- 遺産分割協議書
相続登記にかかる費用には、以下のものがあります。
- 登録免許税：相続登記する物件の固定資産税評価額の0.4％
- 戸籍・住民票・証明書等提出書類の取得費用実費：数千円程度
相続登記の手続きについては、専門家である司法書士に代行を依頼される方が多いです。当事務所にご相談いただいた場合は、連携している司法書士の先生へスムーズにご紹介することも可能です。
書類を法務局に提出する
必要書類の準備ができたら、法務局へ提出し、不動産名義の変更手続きを行います。
約1～2週間ほどで新しい権利証が発行され、この権利証の発行をもって、不動産に関する相続登記は完了となります。
土地・不動産の相続登記の期限
相続登記の期限について
土地・不動産を相続する際、名義変更（相続登記）の義務や期限は法律では特に設けられていません。
義務ではないため、相続登記をしないままでも特にペナルティはありませんが、後述するデメリットに注意が必要です。
相続登記を行わないデメリット
相続登記は義務ではなく期限もありませんが、行わないと以下のデメリットやリスクがあります。
- 不動産の売却ができない
- 不動産を担保にして借金をすることができない
- 他の相続人により勝手に名義変更され、不動産を売却される恐れがある
- 時間を経てからだと、相続登記をすることが困難になることがある
このため、土地・不動産を相続した際には、必ず早めに相続登記を行うことをお勧めします。
土地の相続時に相続税を下げる方法
土地・不動産に関する相続税の節税対策としては、小規模宅地等の特例を受ける、更地のまま他人に貸す、貸宅地・貸家建付地として他人に貸す、定期借地権により土地を貸すなどの方法が考えられます。
相続した土地・不動産の売却について
相続の発生により不動産を譲り受けた場合、固定資産税を払い続けることや、居住していない場合の管理などに困難を伴う場合があります。
そこで、相続した土地・不動産の売却が対応策の一つとして考えられます。
売却するにはまず相続登記が必要
上述のとおり、相続した土地・不動産の相続登記には期限がありませんが、相続した土地・不動産を売却するには、相続登記により名義を変更していなければなりません。
土地・不動産を相続することになったなら、なるべく早い時期に相続登記を行うことをお勧めします。
相続した土地の分け方
相続遺産の分割方法は、一般的に以下の4つの方法があります。
現物分割
遺産をあるがままの形で分割する方法で、一般的によく行われる方法です。
シンプルで簡単であるというメリットがありますが、相続した内容によっては不公平が生じる可能性があるというデメリットもあります。
換価分割
遺産を売却して現金化したうえで、この現金を相続分に応じて分割する方法です。
売却できる財産であれば、全てについて公平に分割できるというメリットがあります。一方で、売却の際に譲渡所得税の課税や、処分する際の費用がかかるなどのデメリットがあります。
代償分割
一部の相続人が全ての遺産を相続するかわりに、他の相続人に対して代償金を支払う方法です。
土地・不動産・有価証券などの分割が難しい財産でも分割しやすいというメリットがありますが、代償金を支払う側に相応の資金力が必要となります。
共有分割
遺産の一部又は全部を相続人で共有する方法です。
共有財産にすることで不公平さはなくなりますが、財産分割を先送りにしているだけとも言えます。共有関係を解消するためには共有物分割訴訟を起こす必要があるなど、後々のトラブルにつながる可能性もあるため、共有分割は避けるのが良いでしょう。
